Можете поздравить — в этом году мы купили дом. Возле речки, рядом с индейской резервацией большим региональным парком, неподалеку от самого широкого в мире моста. И все как-то рассказ о покупке откладывался все дальше и дальше пока не пришла весна и новые предложения не стали выскакивать как грибы но уже по совершенно другим ценам!.
Так оказалось спустя всего полгода после покупки я уже совершенно не смог бы позволить себе купить тот же самый дом. Сказать что в Ванкувере сейчас ажиотаж на рынке жилья — это все равно что ничего не сказать, а мы-то все в прошлом году думали что тогда был ажиотаж. Некоторые решились вскочить в последний вагон поезда «жилье до миллиона», другие же решили дождаться следующего. Лично я знаю очень много людей которые купили жилье в прошлом году и пока, судя по всему, не прогадали.
О том, что стоит за каждым из этих решений и еще о том, как, собственно, происходит покупка жилья в Канаде (Ванкувере), сегодня и поговорим.
Port Mann — самый широкий в мире мост (65 м) до открытия моста Bay Bridge в Калифорнии в 2013 году
Съем или покупка
К покупке своего жилья рано или поздно все-таки подталкивают условия съема — если вам попалась недорогая, хорошо оборудованная квартира где хозяин все делает чтобы она оставалась в отличном состоянии, то, конечно, трудно принять решение влезть в ипотеку на полмиллиона.
С другой стороны, если вы платите за съем практически столько же, сколько была бы выплата по ипотеке, то и морально и финансово вы к ней уже готовы.
Здесь в Канаде можно снимать жилье двух видов: либо квартиру или часть дома у хозяина (condo), либо еще есть, так называемые рентовочные дома (apartment buildings) — это дома, в которых все до единой квартиры принадлежат компании застройщику и все они одинаково оборудованы и сдаются по более или менее одинаковой цене.
В случае с частным хозяином — все зависит от человека и как вы с ним договоритесь: от цены до качества ремонта и оборудования (в Канаде все жилье обязательно сдается и продается с оборудованной и рабочей кухней). Цена может быть совершенно любой в зависимости от района, отделки, самого хозяина, но основная часть в пригородах Ванкувера попадает в диапазон от $1400 до 2400/мес. В самом Ванкувере — тот же ценовой диапазон.
В большинстве же съемных домов, как правило,— самое дешевое оборудование которое только можно купить в магазине. И такая же отделка. К тому же сами дома чаще всего старые и подгулявшие. Цены могут варьироваться от $800 до 1800/мес.
Вполне логично что снимая жилье за $800 или $2,000 вы, соответственно, получаете таких же соседей. Конечно, семейный доход — не повод судить о каждой семье в отдельности, но он очень неплохо показывает среднюю температуру по больнице. В общем, в домах где квартиры сдаются по $800 будьте готовы полюбить запах индийской кухни в коридорах.
Получить свое собственное представление о рынке съемного жилья Ванкувера можно на этой карте.
В общем, вопрос лишь в том, с чем из этого и до какой степени вы готовы мириться.
Недвижимость как инвестиция
Если вы только что приехали в Канаду и завели разговор о недвижимости хотя бы с одним человеком, то скорее всего вам уже подкинули идею о том, покупка недвижимости в Канаде — это инвестиция, от которой вы должны рассчитывать получить прибыль, продав ее через несколько лет.
Я не могу согласиться с этим утверждением когда вы покупаете свое первое жилье. Конечно, замечательно оказаться в плюсе, продавая его лет так через 5 – 10, но с математической точки зрения сравнение его цены при покупке и продаже не имеет никакого смысла, поскольку уравнение потеряло все свои переменные: сколько вы уплатили банку за годы ипотеки, сколько вы сэкономили на съеме, насколько больше уплатили коммунальных услуг, налогов и так далее. На сколько при этом выросло другое жилье, которое вы хотите купить взамен, в конце концов.
К тому же, как и в случае с любой инвестицией тот факт что наш дом сейчас стоит на $100 больше чем мы за него заплатили полгода назад — очень приятный, но не более того. Единственное что имеет значение — это сколько он будет стоить когда мы его будем продавать, и еще на сколько вырастет разница между его ценой и тем, что мы решим покупать.
Так если мой дом вырос на $200 тыс., то рано радоваться потому что дом который я хотел бы купить взамен, за то же время вырос на $300 тыс. Так что же в итоге, я получил $200 тыс. прибыли или все-таки потерял $100 тыс.?
На мой взгляд, любое первое жилье — удачная инвестиция по определению, вместо того чтобы снимать квартиру вы имеете дом, который всегда что-то да стоит и вместо того чтобы каждый месяц отдавать $1000—1500 постороннему дяде, вы кладете ту же самую сумму на свой счет (не забывая приплачивать проценты банку, налоги городу, по счетам страте и подрядчикам за текущие ремонты, конечно, но об этом потом).
А потом представьте себе — вы выходите на пенсию и у вас есть выбор: либо жить в своем доме, платя только налог и коммунальные услуги или же вы можете продать его, забрать свой миллион или сколько там, купить домик на берегу моря где-нибудь в Доминикане или в Колумбии (почему-то она очень популярна среди канадских пенсионеров) и жить припеваючи на проценты и канадскую пенсию. Не суть важно что вас больше прельщает — главное что у вас есть выбор.
Конечно, если вы миллионер из Гонконга и покупаете дом, консервируете его и через два года продаете или если у вас есть возможность купить второй дом и сдавать его а в удобный момент продать, то да, это — чистой воды инвестиция.
Очень советую посмотреть статистику рынка по Ванкуверу. Особенно если планируете покупать или продавать недвижимость — здесь есть много интересных данных, не только цены, но и сколько было активных покупателей на рынке, на сколько дороже или дешевле уходило жилье и так далее, детально разбито по типам жилья и районам.
Оценка финансовых возможностей
Чтобы искать жилье на рынке недвижимости, конечно, необходимо знать, на какую сумму вы можете рассчитывать, особенно если вы рассчитываете брать ипотеку (mortgage).
Во-первых, нужно иметь хорошую кредитную историю (credit score) которая у вас появляется только через полгода проживания в Канаде. Чтобы она была хорошей — вовсе не значит что не нужно пользоваться кредитами, скорее наоборот — хорошо если вы активно пользуетесь кредитными картами и кредитными линиями и вовремя платите по всем связанными с ними счетам. За полгода до предполагаемой покупки стоит позаботится о своей кредитной истории — не открывать новых кредитных карт, не задерживать платежи по старым.
Во-вторых, на всю Канаду распространяется правило, согласно которому при покупке жилья в кредит покупатель должен иметь хотя бы 5% от его стоимости на первоначальный взнос (downpayment).
Если точнее, то минимальный первоначальный взнос с 15 февраля 2016 года — 5% на первые $500,000 и 10% на оставшуюся стоимость жилья до $1 млн.
При покупке на сумму выше $1 млн требуется даунпеймент не менее 20%.
В-третьих, максимальная сумма кредита которую выдаст вам банк или другая финансовая организация всегда остается на их усмотрение и определяется расчетным риском того, что вы не сможете погасить долг. Уверен, что у каждого учреждения — своя формула расчета этих рисков, основанная на собственной статистике.
Главное в чем нужно отдавать себе отчет, так это в том, во сколько вам будет обходиться уплата по кредиту и на содержание дома в месяц, и что останется на другие расходы.
Рекомендуется чтобы сумма выплачиваемого долга по ипотеке в сумме с уплатой ежегодных налогов на недвижимость и коммунальных услуг не превышала 30–32% от дохода до уплаты налогов.
Так, например, при доходе $100,000 в год: 100,000*0.30/12 = $2500/мес.
Доход может рассматриваться как на одного человека, так и на семью, смотря на кого оформляете покупку, но банки всегда стараются втянуть в ипотеку супруга, поэтому обычно имеется ввиду семейный доход.
Какие выплаты получатся по ипотеке на тех или иных условиях, можно примерно рассчитать на сайте почти любого банка (например, на калькуляторе выплат по моргиджу TD) или еще проще — прийти в любое отделение или к любому брокеру и попросить посчитать для вас. Поскольку и банк и брокер заинтересованы чтобы вы взяли ипотеку именно у него, они не только бесплатно скажут вам ориентировочную сумму кредита исходя из вашей конкретной финансовой ситуации, но еще и сделают предварительное одобрение на ипотеку (mortgage pre-approval) на тех или иных условиях, которое будет действительно 3 или 4 месяца даже если кредитная ставка изменится в большую сторону.
Единственный нюанс — каждый раз при этом ваш кредитный рейтинг будет немного уменьшаться, но через это в любом случае нужно будет пройти не заранее, так перед тем как будете делать предложение.
Как насобирать на первоначальный взнос
Самый популярный в Канаде способ накопить на первоначальный взнос — это использовать пенсионный фонд. Суть его заключается в том, что правительство Канады пытается поощрять откладывание средств на собственную пенсию и делает это с помощью специального депозитного счета, который можно открыть в любом банке — RRSP (Registered Retirement Savings Plan).
Исходя из вашей предыдущей налоговой декларации, налоговая служба указывает, какую сумму вы можете внести на ваш пенсионный фонд;
Средства, которые вы на него кладете в течение года, вычитаются из вашего дохода в следующей налоговой декларации;
Соответственно если ваш официальный доход был уменьшен на некую сумму, а вы уже уплатили налоги (которые часто вычитаются автоматически из зарплаты) с полного дохода, то вам обязаны вернуть разницу, таким образом, вы получаете примерно 1/3 вложенной суммы обратно;
Вы не можете снять положенные на этот счет средства в любой момент, а если попытаетесь, снятая сумма будет снова добавлена к вашему доходу в этом году и вы должны будете уплатить на нее подоходный налог;
Когда вы выходите на пенсию, то ваш доход обычно сильно уменьшается, как снижается и налоговая ставка, тогда понемногу снимая эти средства, вы уплатите значительно меньше налога (это возможно благодаря ступенчатой системе налоговой ставки в Канаде);
С целью помощи канадцам в покупке своего первого жилья, государство разрешает снять до $25,000 с этого счета не облагая их налогом при условии возврата их в следующие 15 лет.
Таким образом, получается что вы каждый месяц в течение нескольких лет кидаете денежку в эту своеобразную копилку где она, к тому же, обрастает процентами с инвестиций и по достижении $25,000 снимаете всю сумму на первоначальный взнос.
Кстати, прибыль с инвестиций на RRSP тоже не облагается налогом.
Помимо ежемесячных вкладов я, к тому же, клал на этот счет еще и ту 1/3 которая возвращалась в конце года, получая, таким образом, потом еще 1/3 от нее и потом еще столько же от этой части, что и вам советую.
Ну и не забывайте про семейный бюджет — за ним я не слежу так яро как некоторые, но раз в год его приходится корректировать, дабы расходы не превышали доходы.
Рынок недвижимости Ванкувера
Итак, мы уяснили, что недвижимость в Канаде почти всегда рассматриваться как инвестиция и, как вы можете судить по итогам последних пары лет — очень неплохая. Естественно предположить что найдутся желающие вложить в нее деньги исключительно с целью получить прибыль, продав ее несколько лет спустя, а по возможности еще и заработав немного на сдаче жилья в аренду.
Так вот, в случае с Ванкувером оказалось что таких желающих — очень много. Буквально желающих купить недвижимость — куда больше чем может предложить рынок жилья. В основном это очень специфический контингент, преимущественно из Гонконга, который может легко достать и положить на стол миллион другой наличными. Естественно что цены растут как на дрожжах.
Когда два года назад в Бернаби выставили на продажу квартиры в достраивающейся 46-этажной высотке, за два дня до назначенной даты продаж у офиса компании-застройщика выстроилась очередь, большей частью из людей, нанятых удаленно из Гонконга чтобы купить жилье здесь, в Ванкувере. Все квартиры в здании были раскуплены в течение суток.
Правительство только начало в прошлом году отслеживать количество покупок недвижимости из-за рубежа, по предварительным же данным 1/3 всех сделок на рынке недвижимости Ванкувера осуществляется удаленно из Китая [источник].
Более того, среди жилья стоимостью дороже $ 3 млн уже 2/3 сделок осуществляются из Китая [источник]
Считается что рынок жилья Ванкувера — 3-й наименее доступный в мире, хуже ситуация обстоит только в Гонконге и австралийском Сиднее.
10 наименее доступных мест для приобретения жилья:
Правда, заметьте, что обычно в контексте того, как все плохо обстоит с жильем в Ванкувере, дабы утрировать ситуацию, подразумевается город (считай, даунтаун) Ванкувер, я же говорю о метрополии Ванкувера.
Вы можете сами посмотреть, на что похож рынок жилья Ванкувера на сайте, где я сам искал предложения для покупки своего дома и теперь проверяю сколько стоит жилье в том или ином районе: www.realtor.ca.
А вот пример того, как изменились цены на жилье за 1 год в 2015 году (и это без учета еще более безумного роста цен зимой 2016):
Такая ситуация — далеко не обычное дело в Канаде, как раз за исключением Ванкувера, Торонто и, может быть, еще пары метрополий, в целом по стране цены на жилье падают.
Финансовый пузырь
Каждый год с тех пор как мы приехали в Канаду 6 лет назад, пророчат что финансовый пузырь на рынке недвижимости лопнет в следующий год или полтора. Ну так вот, за 6 лет этого так и не произошло, поэтому мой вам совет: с точки зрения покупки первого жилья — забудьте об этом. Тут проиграет только одна категория людей — которые так и останутся до старости жить в ренте, и еще один человек — который купит последний дом перед тем как пузырь лопнет, если он, конечно, лопнет.
Выбор жилья
Будь вы гонконгский инвестор, готовый с ходу предложить на 10% сверх запрашиваемой суммы или новый иммигрант с первоначальным вкладом копеечка в копеечку, на руках, выбор жилья вы всегда начнете с двух вопросов — что и где.
Собственно говоря, касательно «что», рынок может предложить вам три основных варианта — квартира (кондо + страта), таунхаус (страта) и дом (или дюплекс, триплекс и т.д). Разобравшись, что означают эти слова в скобках, вы прекрасно будете представлять что именно вас интересует.
Страта — это добровольное объединение владельцев собственности в товарищество, подчиняющееся действующему законодательству (Strata Property Act) и управляемое самими жильцами посредством ежегодных общих собраний и избираемых на них представителями страты (strata council).
Стратификация жилья подразумевает разделение имущества на личную и общую собственность (например, все внутри таунхауса — ваше, но наружные стены, балконы, двор, парковка и пр.) принадлежит страте, а вернее подчиняется управлению страты. Эта собственность бывает двух типов — та, к которой имеете доступ только вы и страта (limited common property — например, ваш балкон, парковочное место задний двор) и та, к которой имеют доступ все жильцы (common property — например, лифт, тренажерный зал, бассейн или детская площадка).
Также слово «страта» часто относят к компании (strata management), которая нанимается жильцами для управления финансами и обслуживанием общей территории.
В обязанности страты входит организация и финансирование всех текущих ремонтов на общей территории и содержание ее в эстетически и функционально приемлемом состоянии. Эта работа осуществляется за счет ежемесячных взносов жильцов и управления накопленными фондами. Сумма обычно в пределах $200—450/мес и чаще всего указывается информации о доме или квартире, выставленной на продажу.
Иногда, впрочем, не стоит ждать когда придет страта и все сделает. Иногда нужно брать инициативу в свои руки и еще лопату.
Все что происходит внутри частной собственности владельца — его финансовые проблемы. Еще одна особенность страты — это установление правил пользования общей территорией и гарантия их соблюдения. Иначе говоря, жильцы в страте любят стучать друг на друга за что та безжалостно рассылает штрафы провинившимся: будь то громкая музыка в позднее время или развешенные трусы на балконе.
Кондо — от слова кондоминиум — это просто название квартир, находящихся в частном владении. Заученным в школе словом apartment здесь принято называть рентовочное жилье.
Таунхаус — малоэтажный жилой дом, разделенный на несколько многоуровневых квартир, как правило, с изолированными входами (то есть без общего подъезда). Каждый таунхаус может иметь собственный гараж и небольшой двор. Чаще всего в одном комплексе располагается несколько таких домов с одним и тем же адресом, которые формируют кондоминиум. Чаще всего таунхаусы стратифицированы.
Дом, дюплекс, триплекс, форплекс — отдельностоящий дом, возможно, поделенный на части (две, три, четыре и так далее) с изолированными входами. Обычно эти дома не стратифицированы, ремонты и уход за общей территорией осуществляется общими силами хозяев частей дома.
Конечно, при выборе жилья вы также будете смотреть на год его постройки, количество спален и ванных комнат, жилую площадь. Планировка и ремонт, в конце концов тоже имеют значение.
Попадался нам один таунхаус где выход в общий гараж был между вторым и третьим этажом, фактически перед входом в спальню — он мне до сих пор в кошмарах снится.
В случае с домом — вы также будете смотреть на площадь земли (почти всегда указывается в информации на продажу), в случае с таунхаусом — площадь дворика (никогда не указывается), если есть: обычно вы вступаете во владение порцией земли всего комплекса, совершенно не обязательно той, что находится под вашим двором и домом.
Площадь жилья в Канаде — всегда измеряется в квадратных футах. Лучше и не пытаться переводить в метры: посмотрев несколько домов или квартир вы уже будете прекрасно представлять себе визуально, сколько это 750, 1000, 1500 или 2000 кв. футов). Но если нужно определить навскидку, то примерно отношение — 1:10
Также не скажу что сильно влияют на выбор, но могут отражаться на желанности и, как следствие, стоимости жилья т.н. amenities — это спортзалы, бассейны, детские площадки, комнаты для вечеринок, кладовки, комнаты для велосипедов, теннисный корт и пр. что может находиться на территории дома или комплекса.
Еще один очень интересный момент в страте — можно ли сдавать жилье. С одной стороны, если можно — вы всегда знаете, что можете заработать, уехав куда-нибудь и сдав свою квартиру; с другой же стороны, вы будете окружены съемщиками, которым часто плевать на состояние общей территории, на отношения с соседями и на правила страты — если что, они просто снимут другую квартиру.
Почему я выбрал таунхаус?
Как видите, получается что таунхаус это что-то среднее между домом и квартирой где вроде и двор есть, но траву приходит стричь садовник из страты, вроде и крыша своя, но латает ее плотник из страты, страта чистит стены от мха и периодически моет окна и гаражные двери. Главное что страта следит за всеми текущими ремонтами прежде чем что-то ломается настолько что дальше уже тянуть нельзя. И делает это не слишком скупясь, с проверками и перепроверками. Не говоря уже о том, что на нынешнем рынке я не мог себе позволить хороший дом.
Дома, к тому же, — лакомый кусок для тех самых иностранных инвесторов поскольку они лучше всех остальных растут в цене. Делая предложение хозяину чуть больше чем он сам же запросил люди обнаруживали что их перебивали на сто тысяч и больше. В новостях уже была не одна история о том как дом в Ванкувере выставлялся на продажу за миллион а у уходил за два с половиной.
В квартирах мне лично не нравилось быть окруженным соседями с четырех сторон (от списка WiFi-точек вообще иногда становилось страшно), а во-вторых, мне, хотите верьте, хотите нет, жутко надоело таскать сумки от машины к одной двери, от нее — ко второй, оттуда — к лифту, потом ждать его, потом подниматься, потом к третей двери… Нафиг, теперь я паркуюсь, считай, на кухне.
Не говоря уже о своем клочке земли:
На что мы обращали внимание при выборе дома?
Мы хотели площадь не менее 1,400 футов, мы искали двор побольше и еще чтобы не было ощущения вагона которое иногда бывает в таунхаусах с длиииинной лестницей прямо от входной двери. И чтобы было приватно — хоть без штанов ходи, и тихо ночью — наша съемная квартира тогда выходила на одну из самых оживленных улиц Бёрнаби: то пожарная машина пронесется, то какой-нибудь уличный гонщик усратый. Вика очень хотела окно на кухне, а я — вид на горы (зачем вообще жить в Ванкувере если не видно гор?).
В результате горы видно прямо из нашего окна на кухне, но лучше всего их видно прямо с унитаза на верхнем этаже если открыть дверь. А вот задний двор — самый большой что мы видели у таунхаусов в этом районе — не видно потому что он с другой стороны дома, прямо перед небольшой рощей, отделяющей нас от индейской земли.
Выбор района
Еще больше переменных в уравнение желанности и доступности жилья добавляет его расположение. Сюда можно включить все — от уровня относящихся к этому району школ до доступности общественного транспорта. От наличия в пешем ходу магазинов до среднего уровня доходов по району.
Место где соседи делятся книжками в восточном Ванкувере
Дальше — больше, уже смотря дом вы начинаете обращать внимание на близко расположенную высоковольтную линию, на свет прожекторов на футбольном поле, на шум дороги, на то что кроме как на машине отсюда никак не уехать, на то что отсюда полтора часа ехать на работу и столько же обратно.
Даже геология района может иметь значение — стоит ли дом на осадочных породах или в заливной долине, возможен ли оползень и пр.
Геология Ванкувера
С геологической точки зрения землю Ванкувера можно разделить на три большие разрозненные части: 1) чем ближе к центру, тем более редкий каменный фундамент (bedrock), 2) осадочные породы последних ледниковых периодов (то, на что нужно стараться попасть) и 3) насыпная дельта реки Фрейзер, которой здесь 10,000 лет назад еще и в помине не было.
Все упирается в большое землетрясение которого все ждут и которое исторически происходит раз в 300—500 лет (последний раз было 300 лет назад) и то, как во время вибрации пропитанный водой намывной грунт дельты может временно приобрести свойства жидкости.
К тому же, даже расположение на коренной породе но на склоне холма чревато оползнями и селевыми потоками.
Для меня, например, была важна демография района — все на том же сайте (realtor.ca) у каждого дома в списке есть замечательная отдельная страница, где указана статистика по району: сколько зарабатывают люди которые здесь живут, какие национальности представлены в каких количествах, какие профессии и уровень образования преобладают. На каком-то другом подобном сайте попадались графики преступности по разным категориям — от наркотиков до взломов квартир. Ведь покупая дом, вы покупаете его вместе с соседями, а отправляя детей в школу, вы оставляете их один на один с их детьми.
Немного о стереотипах районов Ванкувера на карте:
Что-то жизненно важно для одних и не имеет ни малейшего значения для других, но чуть подробнее я остановлюсь на том, что объединяет в себе влияние многих демографических факторов и определенно влияет на стоимость жилья вне зависимости от того, есть у вас дети или нет — это школы. К тому же умение определить относящиеся к вашему дому школы будет важно не только при покупке, но и при съеме жилья.
Поиск школ
В Канаде ребенок, если он не ходит в частную или религиозную школу и не получает образование на дому (с проверками, а как же), должен поступить в общественную школу по месту жительства (catchment school). Есть, конечно, процедура перевода в любую другую школу по желанию (cross-catchment application), однако она сопряжена с проблемой переполненности школ, особенно популярных.
Так чтобы перевести ребенка в другую школу я посылал заявление в 9:01 утра в день когда открывался прием таких заявлений. Если интересно, расскажу в другой раз.
Система образования в Канаде побита на три уровня — начальная (elementary, 1—5 класс), средняя (middle 6—8 класс) и старшая (secondary, high 9—12 класс). По сути, это то, что у нас всегда писали на обложках дневников: «школа I—III ступеней».
В добавок ко всему в Канаде любой ребенок может выбрать обучение на французском языке (у нас два государственных языка, о чем в Британской Колумбии иногда слишком легко забыть) — поэтому помимо выбора 3-х школ 1—3 ступеней есть выбор из еще 3-х школ тех же ступеней, но с обучением на французском языке.
В некоторых районах начальная и средняя школы объединены в одну, или обучение на английском и французском может проходить в одной и той же школе, но так или иначе, при покупке жилья вам нужно проверить, что же за школы относятся к вашему новому дому и их может оказаться до шести.
К счастью, в Ванкувере, да и в других городах Канады, уровень всех школ, относящихся к любому дому можно представить в численном виде (спасибо бюро статистики за это). И хотя статистика — наука неблагодарная, из своего опыта могу сказать что показатели успеваемости многое говорят о том, насколько серьезно занимаются детьми как в школе так и дома, что, в свою очередь, очень много говорит о семьях, живущих в районе. Да, скажи мне насколько неадекватный твой ребенок — и я скажу кто ты.
Итак, как узнать, насколько хорошие (или плохие) школы в том или ином районе?
Шаг 2. — Для каждой школы из полученного списка найти страницу статистики По ступеням: Начальные школы, Средние школы
По моему опыту страницы школ не всегда появляются в результатах поиска на этом сайте, поэтому если не повезло, стоит поискать ту же школу в Гугле: иногда там выскакивает ссылка на скрытую из результатов поиска на сайте страницу или рейтинг может быть указан на странице школы в Википедии или других источниках.
Каким вы считаете подходящий рейтинг школы для вашего ребенка — это на усмотрение каждого, как по мне это не столько абсолютная величина сколько относительная (сравнить две школы между собой — лучше/хуже). Скажу вам из личного опыта что разница между 4.5 и 6.5 — более чем очевидна даже если просто взглянуть на родителей, которые приходят забирать детей из школы.
Работа с риэлтером
Примерно разобравшись, что вы хотите от жилья и района (не переживайте, все еще может десять раз поменяться когда мечты столкнутся с реальностью) и, главное, зная на какую сумму вы можете рассчитывать,— самое время обратиться к риэлтеру.
В Канаде для покупателя жилья риэлтер обходится безвозмездно, то есть даром. Свой доход ваш риэлтер получит как половину от доли с продажи, которую продавец оговорил со своим риэлтером.
Грубо говоря, если вы продаете жилье и нанимаете риэлтера чтобы тот выставил его на продажу, организовал просмотры и занялся юридическими аспектами, тот озвучит вам свои условия (например, 3% от первых $100,000 + 1% от остатка суммы сделки). В таком случае, и риэлтер продавца и риэлтер покупателя получат где-то по половине от этой суммы. И да, чем выше сумма продажи, тем больше заработает ваш риэлтер, хотя тут вопрос ценовой категории в целом и условий оговоренных продавцом, — разница в пару десятков тысяч на сумме сделки не сыграет большой роли сама по себе.
Собственно, я не вижу ни одной причины не связываться покупателю с риэлтером. Более того, не уверен что у вас вообще получится купить хоть что-либо без него. Практически все выставленные на продажу жилищные объекты вносятся в базу данных (MLS), доступ к которой имеют только лицензированные продавцы недвижимости. И хотя вы можете видеть почти всю информацию в открытых источниках (например, все на том же realtor.ca), чего вы не можете там увидеть, так это того, какая история продаж у каждого дома и по каким ценам уходили другие дома в этом районе.
В конце концов, риэлтер подготовит все необходимые бумаги и просто подсунет их вам на подпись, а главное, он это делает каждый день и точно знает что необходимо сделать и где нужно проверить и перепроверить.
После долгого разговора Таня — наш риэлтер — узнала, на что мы рассчитываем, рассказала принципы своей работы, потом внесла интересующие нас параметры в свою базу данных мы обсудили те дома, которые были в продаже на тот момент, договорившись что как только будет появляться что-то новое, подходящее под указанные критерии, система будет слать нам список домов на электронный адрес.
Смотр домов
Это, пожалуй, самая полюбившаяся мне часть процесса покупки — серьезно, я хоть сегодня же готов еще поездить посмотреть. У каждого выставленного на продажу дома (listing) есть свой уникальный номер (MLS). Список номеров понравившихся объявлений я отправлял Тане вместе с указанием времени когда мы можем приехать их посмотреть и она договаривалась о показе.
Дальше совсем интересно — едешь в малознакомую часть города, узнаешь как живут люди, какие бывают планировки, как обставлены дома. В одном таунхаусе где жила, видимо, преклонных лет дама, увлеченная географией, а в молодости — танцовщица кабаре, Вика с Таней совсем увлеклись составлением портрета хозяйки по вещам в доме.
Мы смотрим на вещи которые ближе сердцу: есть ли на кухне окно, достаточно ли тихо и изолированно расположен домик — все то, о чем я писал выше. Риэлтер же комментирует с точки зрения финансового вложения — будет ли эта недвижимость расти в цене, какие скрытые подводные камни могут ударить по кошельку или обернуться боком.
Предложение (offer)
Когда что-то из осмотренного нравится настолько, что кажется, что здесь можно жить, мы сообщаем Тане что готовы сделать предложение покупки. Как правило, представитель продавца назначает день и час для всех потенциальных покупателей, до которого они могут подать официальное предложение.
Тогда мы едем в офис к риэлтеру, внимательно просматриваем всю доступную информацию о доме — правила страты, планировку юнита и комплекса, протоколы последних собраний жильцов (strata counsil meeting minutes), заявленное состояние жилья и известные неполадки если имеются.
Думаем над ценой исходя из имеющейся неофициальной информации о количестве других предложений на эту недвижимость. При спокойном рынке недвижимости можно попробовать скинуть немного цену, но такого рынка в Ванкувере не было уже несколько лет, поэтому обычно цена идет вверх от заявленной.
К этому моменту вы уже должны были привыкнуть что никто в Канаде вам не даст финансового совета вроде того, стоит ли вкладывать в тот или иной фонд, какую брать ипотеку — фиксированную или плавающую (см. ниже) или сколько накинуть сверх запрашиваемой цены, поскольку все опасаются обвинений в том, что дали совет, повлекший за собой финансовые потери при неудачном стечении обстоятельств. Поэтому все что может посоветовать риэлтер — это предлагайте на столько больше, насколько вы расстроитесь если этот дом уйдет кому-то другому. Очень дельный совет.
Мы делали предложение два раза и оба раза кроме нас было еще 2—3 других покупателя, поэтому моя логика была в том, чтобы предложить немного больше запрашиваемой суммы, что перебьет и тех кто решит поторговаться и тех кто предложит ровно столько сколько просят. На сегодняшнем рынке это уже звучит совсем наивно, но мне повезло что продавцы нашего таунхауса плохо говорили по-английски (как хозяева так и их риэлтер) и назначить просмотр у них было почти невозможно, поэтому и желающих положить 10% сверху не нашлось.
В итоге наш дом обошелся на $40,000 дешевле чем другой такой же, проданный на той же неделе в нашем же комплексе. И только сейчас я начинаю понимать, как же нам повезло — не только поэтому, а еще и потому что буквально после нашей сделки наступило затишье на рынке, пока весной не появились новые предложения по уже совершенно другим ценам.
Первый раз мы предложили всего на пару тысяч больше запрашиваемой суммы, но нас перебили, предложив на $12 тыс. больше. Я согласился поднять цену еще на $4,000 чтобы быть «запасным вариантом» (backup offer), в случае если сделка с выигравшим покупателем не состоится. Этот запасной вариант — та еще радость, надо сказать: находишься неделю в полуподвешенном состоянии, а главное что других предложений нельзя делать пока это не приняли или не отклонили. В конце концов, это был самый первый таунхаус который мы посмотрели и на пределе моих финансовых возможностей с перспективой неизбежной перестилки полов. $6,000 — где-то столько и стоило мое разочарование в том, что он достался другим покупателям.
Второй раз мы снова предложили всего на $2.5 тыс больше запрашиваемой цены и наш риэлтер рассказала продавцу что мы ищем жилье именно в этом комплексе, дескать там у нас живут друзья (мы и правда пошли познакомились с несколькими соседями — бывшими Таниными клиентами — во время просмотра, поспрашивали о комплексе). Какое продавцу дело до того, есть ли у нас здесь друзья? — спросил я. А все дело в том, что продавец наверняка старается синхронизировать дату продажи жилья и покупки нового и ему очень важно чтобы покупатель не отменил сделку, ну прямо очень. А раз мы заинтересованы в том чтобы купить именно здесь, то не станем упускать свою возможность. Профессиональная хитрость.
В каждом предложении оговорены условия на которых покупатель может отменить сделку (subject removal). Например, если там указано условие что он должен продать свое жилье, это очень неприятно для продавца, поскольку судьба его сделки зависит от другой сделки, которую тот никак не контролирует. С другой стороны, всегда когда на покупку недвижимости берется ипотека, указывается условие что банк эту самую ипотеку выдаст (subject of financing). Это одна из причин почему продавец может предпочесть покупателя, имеющего всю сумму в наличии, но все-таки это обычное условие, которое прописано в большинстве предложений.
В предложении также оговорена дата и время, до которого продавец должен огласить о своем решении.
Принятие предложения (accepted offer)
В назначенный день и час представитель продавца сообщает представителю каждого претендента на покупку о своем решении. Здесь покупатель должен подписаться под принятием его предложения с окончательными условиями, датами внесения залога, передачи и освобождения собственности. На что ему дается весьма ограниченное время, буквально сутки.
В тот момент когда наш риэлтер сообщила что наше предложение приняли и теперь предстоит много бумажной работы, часть из которой нужно сделать прямо сейчас (нужно было в течение получаса просмотреть внесенные в контракт продавцом изменения и подписать его), я не просто был на острове Ванкувер — я буквально висел на дереве:
Фото за 15 минут до подписания принятия предложения покупки.
К счастью, я не сэкономил на операторе мобильной связи и связь была даже в лесу на острове, а приложение на айФон за $10 решило все проблемы с цифровой подписью, имеющей юридическую силу. Оставалось только вычитать все изменения и отправить подписанный контракт и приложения к нему. К тому моменту как я спустился с дерева (45 минут спустя), все уже было отправлено и я спокойно пошел играть в волейбол.
«Да что вы знаете о мобильном шоппинге — шутил я над своими коллегами, съевшими собаку на коммерческих мобильных сайтах — я только что купил дом с телефона.»
После принятия предложения электронный почтовый ящик начинает ломиться от присылаемых документов и еще больше — от досылаемых изменений и поправок.
Так что на следующий день у входа в пещеру мне тоже пришлось поставить несколько цифровых подписей и отправить уже окончательную версию контракта на покупку таунхауса. А еще на пароме, на пути домой с острова — дать добро на ипотеку моргидж-брокеру. Есть что вспомнить, одним словом.
Согласно контракту через неделю я должен был внести залог ($20 тыс), который потом должен был стать первым взносом. Это была последняя неделя когда еще можно было (пусть и полулегально) соскочить со сделки — за эту неделю нужно снять все условия отмены сделки (subjects of removal), то есть, получить от банка гарантию ипотеки, провести инспекцию дома, разобраться со всеми документами — мы, например, очень хотели узнать какие планы на землю резервации у наших соседей индейцев.
Обычно риэлтер идет в комплекте с рекомендуемыми брокером, нотариусом, страховщиком, инспектором и даже подрядчиками, но мы взяли англоязычного инспектора с инженерной специальностью по совету друзей и ни чуть не пожалели. Чарли пять часов лазил по всему дому и с прекрасным британским акцентом (20 лет назад он был инженером в Англии) очень интересно рассказал обо всех нюансах — что работает, что уже отслужило свой срок, а где и вовсе есть скрытые повреждения.
Обошлись услуги инспектора чуть более $400, но я считаю что он того стоил: во-первых, на холодном рынке недвижимости основываясь на его заключении можно сбить цену сделки, а во-вторых, полезно самому узнать, что где нужно будет чинить через год, два, пять, десять лет.
Хотя инспекция не выявила настолько серьезных проблем, чтобы заставить продавца компенсировать их устранение, мы все-таки набрали наглости запросить скидку в $4,000, из которых продавец согласился на $500 — достаточно чтобы окупить услуги инспектора и ладно. Что поделаешь, на рынке ажиотаж и продавец знает что может продать дороже.
Ипотека
Пожалуй, самая интересующая всех часть — получение кредита в банке, больше известного как моргидж (mortgage). Здесь не меньше различных факторов чем при выборе жилья, каждый из которых может для кого-то иметь жизненно важное значение, а для кого-то и совершенно никакого.
Обычно ипотека берется на длительный амортизационный срок (amortization period, чаще всего — 20—25 лет), порциями контрактных обязательств (term), обычно по 5 лет. То есть, по сути каждые пять лет вы берете ипотеку снова и снова на остаток от суммы, пока не погасите всю задолженность к концу амортизационного срока.
Самая главная характеристика ипотеки — это, конечно, же процентная ставка.
Банк Канады устанавливает процентную ставку на кредиты (Prime Rate) и использует ее как средство регулирования экономики страны в целом. Более низкая ставка способствует увеличению занятых средств, но и развитию экономики в то время как более высокая ставка наоборот ограничивает кредитование по стране. Это касается не только рынка недвижимости, но и бизнеса. Остальные банки в своей кредитной ставке ориентируются (но не привязаны) на Банк Канады и Overnight Prime Rate — ставку, по которой банки платят проценты на кредиты друг другу.
Исторически на момент моей сделки в Канаде была одна из самых низких процентных ставок — 2.7%/год. Меньше было только когда мы приехали в Канаду — 2.5% в 2009—2010 годах, зато в 80-х ипотеку давали под 10—20% годовых!
В последний раз Банк Канады изменил процентную ставку как раз в ту неделю когда я брал ипотеку, в июле 2015 года (с 2.85% до 2.7%) но затем взял курс вверх, увеличивая ее на 0.25% каждые несколько месяцев.
Банки, в прочем, в праве решать, следовать им рекомендациям Нацбанка или нет, но в целом конкуренция на рынке заставляет их собственную процентную ставку стремиться к установленной Банком Канады величине.
Обновление: в 2017 году Банк Канады вслед за американским FED взял курс на постепенное увеличение процентной ставки — по 0.25% за раз. Так они дважды увеличили ее в 2017 году и ожидается что еще столько же увеличат в 2018. Впрочем, после каждого изменения они смотрят на то, как изменяется состояние экономики (прежде всего но уровень безработицы и инфляцию).
Вторая по важности характеристика ипотеки, пожалуй — это тип процентной ставки: фиксированная (fixed) или плавающая (variable). При фиксированной ипотеке процентная ставка остается неизменной до конца срока контрактных обязательств (то есть до истечения 5-летки). При плавающей же ипотеке процентная ставка может измениться как в большую так и в меньшую сторону в любой момент в зависимости от изменений ставки Национального Банка (Prime Rate).
Очевидно что при плавающей ипотеке увеличиваются риски, но и процентная ставка при этом (которая устанавливается как функция от Прайма, например: Prime — 0.5%) как правило, ниже. Так, например, на момент когда я оформлял кредит, у меня было два варианта в одном и том же банке — либо взять фиксированную ипотеку под 2.6%, либо плавающую под 2,1%
Чтобы плавающая ставка не казалась такой уж рисковой, банк может предложить сочетать два типа кредита (например: 50% fixed / 50% variable) или оговаривать в условиях договора ставку, выше которой она не поплывет (в моем договоре это — что-то около 5%). В любом случае, по завершению срока контрактных обязательств и с плавающим и с фиксированным кредитом вам предстоит переоформлять ипотеку по установленным на тот момент процентным ставкам, так что все снова оказываются в равной ситуации.
Страхование кредита — мало зависит от банка, правило одно для всех: если вы покупаете жилье имея на руках более 20% от его стоимости, то вы не обязаны страховать ипотеку (можете, конечно, но это больше для безопасности банка чем вашей собственной: вы страхуете кредит на случай если не сможете его выплачивать). Если же меньше 20%, то обязательно оплатить страховой взнос на всю сумму и весь срок кредита (некая сумма просто добавляется к вашему кредиту). Если ваш взнос меньше 10%, то страховая ставка будет максимальной — до 3.75% от суммы кредита.
По сути, если вы занимаете $500,000 с даунпейментом 5%, то будьте готовы к тому, что на самом деле ваш займ составит где-то $515,000, от этого никуда не денешься.
Другие характеристики ипотеки, которые банк может предлагать или не предлагать, а вас они, соответственно могут либо интересовать, либо нет:
Open /closed — если кредит «открытый» (open mortgage), вы в любой момент можете расторгнуть контракт или изменить его условия, выплатить всю ссуду досрочно или взять ипотеку в другом банке. При «закрытом» же кредите (closed mortgage) любое нарушение условий кредита будет сопряжено со штрафными санкциями. Поскольку открытый кредит означает большие риски для банка потерять вас как клиента и, как следствие свой доход, очевидно что в этом случае заемщику будет предложена менее выгодная процентная ставка.
Assumable – в случае продажи недвижимости вы можете передать покупателю также обязательства по кредиту (с согласия всех сторон, естественно, включая банка на принятие покупателя своим клиентом);
Portable — при продаже старой и покупке новой недвижимости вы можете перенести свою ипотеку на нее;
Дальше кредитор может предлагать другие условия кредитования на свое усмотрение, дабы успешно конкурировать с другими банками и организациями и привлечь вас как заемщика именно к себе.
Я нахожу очень интересной опцию Double-up® у RBC когда с каждой выплатой можно платить еще от $100 до двух раз больше и вся эта сумма идет в тело кредита.
Каждый платеж по ипотеке состоит из двух частей — погашение процентов (interest) и выплата самого тела кредита (principal). Каждый месяц вы платите одну и ту же сумму, но постепенно, с каждым платежом все меньшую его часть составляет выплата процентов и все большую — возвращение самого долга.
По моим подсчетам, на каждые уплаченные таким образом в первые пару лет $1000 получается экономия примерно в $600 на процентах за все время ипотеки (2.5% * 20 лет), что может существенно сократить срок всей ипотеки почти до двух раз. Таким образом, можно взять кредит на 25 лет и по мере возможностей выплатить его за 15 лет. Кроме того, возможно использовать эти платежи в будущем чтобы пропустить несколько выплат в случае крайней необходимости.
Также банки иногда предлагают сделать раз в год большую выплату в тело кредита (до 10% от всей суммы, например), или открыть кредитную линию на уже выплаченную часть ипотеки (home equity loan) под тот же процент что и моргидж или готовы вернуть вам немного денег сразу же как только вы возьмете кредит — мой подарил мне $500, с другими же условиями кредита он обещает вернуть до $20,000, правда, увы, при совсем неинтересной процентной ставке — бесплатные деньги бывают только в мышеловке.
Другой способ сократить срок выплаты кредита на несколько месяцев — это изначально назначить выплаты не ежемесячно, а каждую вторую неделю (bi-weekly). Поскольку в году — 52 недели, получается на 2 выплаты в год больше, при этом сами выплаты меньше и чаще, за счет чего, грубо говоря, каждую вторую половину месяца проценты начисляются на несколько меньшую сумму.
Если же каждую вторую неделю платить не меньшую, а такую же сумму как вы платили бы два раза в месяц (accelerated bi-weekly), то срок выплаты ипотеки можно уменьшить на 3 года! [Источник: RBC]
Копеечка к копеечке сложились в пятизначную сумму экономии на процентах и на три года более короткий срок ипотеки в моем случае. Единственное неудобство — рассинхронизация с зарплатой. При условии что и зарплата каждую вторую неделю как у меня было в Торонто — вообще красота получается.
Кредит на ремонт
Чего банк не предлагал, но я сам у него просил по совету друзей, так это добавить к ипотеке еще некую сумму на ремонт.
Делается это так: при заключении договора на ипотеку вы говорите брокеру что хотите занять несколько больше чтобы сразу сделать в доме ремонт. Брокер дает вам бумажку и просит на ней примерно расписать предполагаемые затраты чтобы обосновать эту сумму.
Важный момент здесь заключается в том, что банк готов кредитовать все, что является частью дома (иными словами, все что будет там если вдруг ему прийдется продавать дом с молотка): перестил полов, покраска стен, ванные, унитазы, люстры, столешницы — все это без вопросов. Вот с техникой сложнее: печку, стиральную машину и холодильник можно взять и выкатить — они никак не вмонтированы в дом, поэтому кредит на них не дадут. А вот на посудомойку или вытяжку, с другой стороны, — пожалуйста.
Дальше все эти работы и покупки вы оплачиваете из своего кармана и собираете чеки. Банк дает пару месяцев после того как вы въедете чтобы насобирать нужную сумму, после чего вы отправляете копии чеков брокеру, а спустя какое-то время ваш нотариус присылает вам письмо, мол, придите заберите чек который прислал ваш банк.
Взяв $10,000 я теперь жалею что не взял $20,000 — это была замечательная возможность сделать больше ремонта на годы вперед. Очень рекомендую брать если дают.
Это место где математика не совсем работает: $20,000 + проценты на 20 лет вперед получается очень невыгодно, скажете вы и с математической точки зрения будете совершенно правы, но мы люди — не всегда роботы, и при среднем и равномерном в течение года доходе для нас большая сумма одним куском имеет намного больший вес чем та же сумма, разделенная на 200 равных частей. К сожалению, такие вложения как ремонт или покупка дома или машины требуют много денег и сразу, мы же обычно можем производить только небольшие суммы, зато с завидной периодичностью, поэтому субъективно для нас $20,000 > 200 * $100.
Ожидание
Дальше получилось что до въезда еще больше месяца, а делать, вроде как, и нечего. В это время нужно послать письмо владельцу съемной квартиры, уведомив его о том, что мы съезжаем, нанять людей на покраску дома, созвониться со страховым агентом (хотя в страте и так все застраховано — это так, при желании увеличить страховые выплаты), позаботиться о переезде — либо попросить грузчиков либо нанять друзей и рентовать грузовик. Это — хорошее время чтобы перевести детей в новую школу, чтобы изменить везде свой адрес.
Нотариус
За пару дней до обозначенной в договоре даты передачи владения недвижимостью (completion date) мы встречаемся с риэлтером у нотариуса, где подписываем бумаги и сводим дебет с кредитом:
С одной стороны — вся сумма ипотеки, присланная банком нотариусу напрямую + сумма уже вложенного залога. С другой — окончательная цена дома, доля городских налогов и коммунальных услуг на остаток года, уплаченная прежним владельцем, небольшие издержки передачи имущества для страты и города и, конечно, сами услуги нотариуса (которые составили почти $1000, кстати).
Completion Date — день когда вы официально становитесь владельцем. Possession Date — день когда вы получаете ключи, с этого дня вы платите за все коммунальные услуги и пр.
Остается принести сертифицированный чек на подсчитанную разницу — и вы становитесь домовладельцем. Не сразу, конечно, а в день и час, указанный в договоре. Отдельно там же указана дата и время передачи вам ключей (possession date) — можно начинать ремонт.
Покупка техники
Расскажу о ней поскольку это было целое приключение (хорошее, увлекательное) длиной в три месяца. Заказывать новую технику мы пошли когда сделка была еще не завершена но уже неизбежна. Дело в том что, здесь в Ванкувере жилье и за миллион продают и за $2000 в месяц сдают с допотопной, уродской, но, как на зло, работающей техникой.
Наша кухня перед покупкой
Для начала мы пришли в Sears за час до закрытия, поймали продавца и стали тыкать пальцами: это и вот это и еще вон то заверните и доставьте по адресу через два месяца. Но это только присказка, дальше началась сказка.
На кассе консультант сказал:
— Так, смотрите, я также пробиваю вам вот эту книжицу с купонами за $29 потому что, смотрите, я тут же вырываю из нее листик и опа… он дает вам почти $500 возврата. — Ээээ… ок. — Теперь смотрите, вы хотите оформить нашу кредитку? На вашу сумму заказа вы получите $1,000 назад если оплатите ею же. — Давайте. — Теперь смотрите, вот эта стиралка и сушилка что вы заказали, стоят $1,999.99, но, увы, на сайте наших конкурентов они стоят $1,499, поэтому мне ничего не остается как пробить их по этой цене. — Ээээ… — Дальше, смотрите, если в течение 90 дней любой товар что вы купили подешевеет на нашем сайте или у конкурентов, вы тут же пишите мне, мы вам вернем разницу.
Еще 90 дней мы общались с Эндрю, потому что то и дело какой-нибудь товар выставляли по еще большей скидке, в итоге вернув назад почти две тысячи с уплаченных изначально семи. При этом я, естественно, сравнивал все цены с другими магазинами вплоть до Амазона, покупка по их скидкам имела бы смысл даже без возврата.
Кстати, когда привозят технику, грузчики обязаны поставить ее на место, а старую перенести в то место в доме, на какое мы укажем. Они даже могут забрать ее на утилизацию если вы заплатите по $15 за каждый предмет. Так всю старую технику они выставили вдоль стены гаража, откуда ее потом благополучно забрали желающие с Крейгслиста (мы даже заработали $200) — все кроме сушилки, которую я на заднем сиденье увез на свалку и оставил на переработку бесплатно.
Свалка в Коквитламе
После того как въехали
Не буду ничего говорить о ремонте, зато обязательно скажу огромное спасибо Лёне и Леше за помощь с переездом и Леше и Ире за то что пустили к себе пожить на две недели пока дом красили и штукатурили.
Закончу пост о покупке жилья небольшим перечнем затрат на примере нашего дома, которые ожидают вас как домовладельца, и о которых вы, возможно, не знали или не думали как съемщик жилья:
Utilities (коммунальные услуги — вода и канализация) — $650/год, платится в марте чеком или в отделении или на сайте вашего банка. Скидки только пенсионерам и инвалидам.
Property tax (налог на недвижимость — оплата услуг и инфраструктуры города: вывоз мусора, школы, библиотеки, полиция и пр.) — ~$2,000 / год, зависит от оценочной стоимости жилья и земли. Платится в июне, можно разбить на порционные платежи. Скидки пенсионерам, инвалидам и семьям с детьми.
Strata fee (на нужды храма комплекса) —$238/мес, каждый месяц автоматически снимается со счета или можете послать страте гору чеков. Без скидок кроме исключительных случаев.
Hydro /gas (электричество и газ) — в Канаде (и только в Канаде) исторически этим словом называется электричество (как услуга) по причине того что большая его часть добывалась и добывается на гидроэлектростанциях. За электричество вы чаще всего платите и в съемном жилье, но сюда я его включил по той причине что в доме эти затраты существенно возрастают: мы платили около $30/мес за трехкомнатную квартиру, теперь же — от $50 летом до $180 зимой (поскольку все отопление в доме электрическое). При выборе жилья отдавайте предпочтение газовому отоплению — оно дешевле.
Текущие ремонты — это раньше чуть что поломается, вы могли написать письмо хозяину квартиры с просьбой, а вернее с вежливым требование все починить за его счет. Теперь же все на вас. Любой вызов сантехника или электрика обойдется минимум в $100—200, поскольку их тарификация обычно ~$100+ за первый час и ~50+ за последующие.
Strata Special Levies — специальные сборы в страту для покрытия дорогостоящего ремонта. Классический пример — ремонт текущей крыши в кондо или замена лифтов. Обычно четырех-пятизначные суммы, часто разбитые на несколько порций в течение года. Перед продажей предыдущие владельцы вынуждены были оплатить такой сбор на сумму порядка $3,000 частями на перестил утеплителя на всех чердаках в комплексе и замену вентиляторов, которые провели буквально в этом месяце.
Страховка — ~$20/мес — в страте уже есть страховка, но дополнительный полис покрывает также имущество и улучшения в юните, ущерб, причиненный соседям и увеличивает страховые выплаты в случае чего (уменьшит deductable — часть возмещения ущерба, которую платите вы). В случае же частного дома без страты это действительно необходимая вещь.
Вроде все, спрашивайте в комментариях, если что забыл — с радостью добавлю. О том, как можно где сэкономить или вернуть часть потраченных на покупку и содержание дома средств, поговорим в следующий раз.
В заключение хочу порекомендовать своего риэлтера — Таню Урбаняк, которая на полгода, пока мы выбирали жилье и оформляли сделку, буквально стала членом нашей семьи даже несмотря на то безумие, которое ей подкинул рынок недвижимости в 2015 году. Если что, Таня больше специализируется на домах в зоне Tri-Cities (Порт-Муди, Коквитлам и Порт-Коквитлам).
Уведомления о новых советах рассылаются патронам на Патреоне. Кто не хочет становиться патроном, я вас прекрасно понимаю, разовые донаты принимаются на Пэйпал:
справа, предложив исправление. Я быстро все исправлю.